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　　我們將就NBF怎么做好資產這一硬件產品、租戶結構、以及注重客戶滿意度這三個層面進行詳細的說明。　　目前，我國寫字樓市場的新增供給不斷增加，由此也導致閑置情況非常嚴重，寫字樓持有運營成了令人十分頭疼的問題。　　而日本目前規模最大，市值最高的寫字樓REITs公司NipponBuildingFund，卻在寫字樓市場上，保持了絕對的優勢地位。截至2016年12月31日，NBF擁有75處寫字樓物業，大約109.8萬平方米的可出租辦公空間，總資產超過1.1萬億日元。公司的辦公樓資產出租的租戶達到1614家，租戶所從事的行業也涉獵很廣。其中NBF最突出的一點就是，它的辦公樓物業的出租率高達98.2%，這是國內企業望塵莫及的。　　那么NBF是怎么做到這么高的出租率呢？歸納起來其實也很簡單，主要就是持續提供好的硬件產品，另外在軟性服務這塊比較關注租戶的結構和客戶的滿意度。接下來我們就針對NBF怎么做好資產這一硬件產品、租戶結構、以及注重客戶滿意度這三個層面進行詳細的說明。　　01、提供好的硬件產品是高出租率的重要基礎　　NBF公司除了對辦公樓資產的位置布局有很清晰明確的策略，在怎樣提高辦公樓資產的質量，將硬件產品做好的方法探索上，也有相當嚴謹的思路。而這些都是吸引更多優質客戶，進一步提高出租率的重要因素。下面我們從資產的位置布局和寫字樓產品質量兩個方面進行闡述：　　一、聚焦東京都市圈優質辦公樓資產，高集中度分布戰略　　NBF在辦公樓資產分布上的目標很清晰明確：　　首先是區域的多元化分布。NBF持有的辦公樓資產除了坐落在首都東京的中心商務區（CBDs）、也分布在東京城市周邊，以及日本的其他一些城市。截至2016年12月31日，NBF在東京地區持有的資產比例約為79.2%，在東京周邊持有資產比例為9.1%，其余城市約占11.7%。　　那么，區域多元化分布的目的是什麼呢？其實很簡單，主要就是為了減輕可能會對某個區域的的資產帶來沖擊而影響出租率的風險，比如地震災害等因素的影響。　　其次是具有高集中度的資產分布。NBF主要聚焦東京核心CBD區域以及東京城市周邊的優質辦公樓資產。根據近幾年的數據顯示，公司在東京核心區域以及周邊城市的資金投入已經從之前的70%提升到現在的90%，這就顯示NBF認為辦公樓資產高集中分布會給其帶來更好的發展。　　那么，NBF為什麼會將資產主要集中在東京CBD區域及其周邊城市呢？　　對于東京CBD區域，主要有三個原因：　　一方面是因為CBD核心區域相比其他城市而言，是更多優質企業和高薪人才集中的地方，具有相對較高的租金水平和較低的空置率；　　另一方面是由于東京CBD地區新增的供應量十分有限，所以租金的提升空間也就十分的可觀。當租約到期的時候，公司可以穩步的提升租金的水平。在2016年，總的租金收入就比2015年增加了超過22億日元。　　還有一點是，當需要對資產進行售出的時候，這部分區域的寫字樓具有更強的流動性，更容易賣出去，這就降低了當需要售出時賣不出去的風險。　　對于東京城市周邊，主要原因就是當東京CBD區域需求量逐漸增大的時候，會有需求外溢的情況，所以相比其他非核心城市，東京周邊城市具有很大的優勢。　　二、硬件產品的高標準是高出租率的保障　　除了在地理位置的區域分布上，NBF對于外部資產的發展和提升具有嚴格的執行標準和策略。一方面通過資產的收購、處置讓其不斷擴大規模，逐漸聚焦優質寫字樓資產；另一方面通過對辦公樓資產的翻新整修，讓其不斷提高產品質量，被更多租戶青睞，從而帶來更高的出租率。　　1、具有嚴格標準的資產收購，謹慎選擇資產　　高質量的寫字樓資產是出租率的保障和基礎。所以NBF始終將收購的重點放在核心城市具有競爭力的辦公樓資產。并且，NBF在選擇收購資產的時候，具有十分嚴格的標準，也會進行嚴格的審查。公司會基于投資收益的綜合研究與分析、收購的成本和預期利潤、選擇區域位置是否穩定、資產是否有應對風險的保障措施以及資產可用性是否良好等方面進行全面的考慮和衡量，謹慎的對想要收購的資產進行選擇。　　另外，公司會在幾個部分重點的考慮，雖然可能不是每一個條件全部滿足。　　①在寫字樓的規模上，除了關注整棟辦公樓的凈可出租面積，也會考慮每層樓的凈可出租面積。公司要求總凈可出租面積在1650平方米以上，每層樓的凈可出租面積在330平方米以上。　　②在建筑類型和配套設施的標準上，重點關注是否達到適合租賃的標準。辦公樓的設計要具有可分割性、足夠的天花板高度、標準的電氣設備和空調系統等。　　③在抗地震的性能上，確保建筑質量達到或者超過地震的標準（指的是1981年建立的建筑標準法律條例），或者是達到日本建筑中心制定的建筑基準法的標準。　　④在選擇租戶的特點上，更加傾向于選擇信用可靠程度高的租戶，另外也會考慮租戶租用NBF辦公樓的目的、辦公樓的配置、以及收取租金的條件等。　　⑤在環境上，主要看土地的使用情況，看土地是否沒有土壤污染，是否沒有像石棉等有害的物質的存在等。　　NBF的這種對于辦公樓資產收購的嚴格把控，正是讓其資產的品質獲得保障，從而保證了出租率的重要做法。　　2、對影響公司戰略發展的資產的處置，提高集中度　　收購房地產對于一個公司的意義除了獲得穩定的中長期經營利潤的增長，也會進一步幫助擴大規模，帶來更高的出租率。而資產的處置對于REITS企業的發展也十分重要。NBF對于資產的處置主要是通過對老舊資產的出售，或者那些影響公司發展的資產的處置，來幫助公司進一步提升資產的集中度和質量，進而提高出租率。　　當NBF在處置某個正在運營中的辦公樓資產的時候，會對資產價值嚴格評估、對未來收入進行預測、以及對未來的前景和選擇位置的穩定性、資產老化和過時的風險等綜合分析來進行資產的選擇。經過評估后，公司決定是對正在運營的資產進行售出還是繼續持有。　　這種嚴謹的資產處置策略，對于保證寫字樓質量十分重要。通過衡量之后，NBF將老舊資產賣出后，會對公司戰略重新規劃，通過對現有資產或者新收購資產基礎設施的投資，去保持并且提升這部分辦公樓資產的價值，提升競爭力，進而帶來更多的收入增長。其中收入的增長，主要是由上漲的租金、上漲的出租率、穩定延長的租期帶來的。　　3、資產的翻新和整修，幫助提高資產核心競爭力　　NBF除了對外部資產進行收購和處置之外，對內部資產的全面提升也十分重視。公司會持續定期的對現有資產進行全面的翻新和整修。通過對已有資產的翻新整修，NBF的寫字樓變得更加有吸引力，所以每年都會保持一定的租金增長。這種積極的資產管理策略，也使NBF旗下管理的資產獲得不斷的資產增值。截止2016年底，公司擁有的資產的評估價值相比去年增長了3390億日元。　　另外，資產的翻新和整修，讓公司的核心競爭力不斷提高，讓公司的寫字樓與時俱進，保持與市場一致的腳步。這會幫助吸引到更多優質客戶，進一步提升出租率水平。　　具體來看，在整修和翻新計劃上，主要有兩個方面一方面公司會將一部分儲備金用到對每棟寫字樓的裝修計劃上，包括設施的翻新、維修，以及寫字樓租賃區域的整體裝修等，以此來提高經營物業的整體價值。另一方面公司想辦法盡可能避免或者減少災害對公司資產帶來的損失，比如地震、火災的影響等。所以公司會對火災、地震等災害的防護措施上不斷的投入。這充分體現了NBF公司對環境條件的著重考慮。NBF在開展房地產投資和經營管理活動的時候，除了會積極減少環境的負荷，也會更加的注重安全性和舒適性的提升。下面具體說明：　　①NBF的災害的防范以及業務連續性計劃（BCP）措施　　l地震傳感器的安裝　　由于日本地理位置的以及地震的頻發性特點，日本的建筑不管是在內部還是外部的建造上，都十分注重地震的防范。所以NBF在抗震性能的提升以及電梯的更新換代上都十分重視，比如地震傳感器和控制機構的安裝。　　l災害防范設備的更新　　NBF也十分重視災害防范設備的更新，會及時將設備升級到最新，來保障在災難發生時設備可以及時作出安全性的反應，保障了客戶的安全，將傷亡降到最低。　　l引進安全疏散的系統設備　　另外，NBF也會引進安全疏散的系統設備，該設備主要是通過傳感器網絡和算法來評估災害對建筑的損壞程度，并且可以為居住者提供實時的疏散路線。　　l引進衛星電話　　NBF也積極引進了衛星電話，保證在災難發生時，營救信息可以通過這種方式實時的發送。　　②保障住戶的舒適感，同時最小化對環境的影響　　l能源效率上　　在能源效率的提升上，其中一個是公共區域的照明升級，通過換成LED燈來節約能源的消耗。　　l外部美化上　　在外部環境的優化上，NBF通過對外部區域的美化和更新，增加的植被的種植來改善整體的環境。因為NBF知道外部環境對于租戶的吸引力也十分的重要，所以除了對于內部的整修，公司在對外部的環境上也十分的重視。　　NBF對于辦公樓資產的翻新和整修的做法，除了讓辦公樓在品質上有保障，讓租戶和職員對于安全性更加的放心，也更進一步的提升了辦公的體驗感，帶來更高的客戶滿意度，從而保證了較高的入住率。　　02、既分散又集中的租戶結構是高出租率的重要保障　　除了在硬件產品上具有高標準的要求，NBF在運營管理水平上也有清晰的策略。在東京土地供應量十分有限的情況下，NBF不斷提高物業管理水平，保持租金每年的穩步提高。然而盡管租金在持續的提高，NBF的出租率也一直保持行業遙遙領先的地位，這就歸功于NBF的租戶的行業分布和選擇租戶的策略。　　NBF的租戶行業覆蓋面十分廣。而之所以進行這種廣分布的戰略，主要就是為了分散風險，一旦某個行業受到外部沖擊的時候，NBF可以依舊保持穩定的租戶客群，穩定的租金收入和穩定的出租率。　　另外，NBF在租戶的選擇上，會更傾向于選擇那些高薪和優質的企業。NBF的租戶主要來源于服務業、信息科技、電子類以及房地產類，這些都是高薪的行業。另外值得一提的是，在前十大租戶里面就有兩家是保險公司：安盛人壽保險公司和美國家庭人壽保險公司，并且可以看到保險業也是NBF主要的租戶行業之一。這就說明，雖然租戶行業分布較廣，但是依舊保持高集中度的特點。企業的數量不是NBF最看重的，企業的品質才是NBF最關注的。如果企業優質，公司更愿意將更多的寫字樓租給一個企業，而不是分散的租賃。　　那么這種租戶結構的高集中的原因是什麼呢？其實也很簡單，就是這些高薪行業和優質企業，可以帶來更高的租金收入和更高的續約率，讓出租率保持穩定的高水平。　　03、對客戶滿意度的重視是高出租率的重要支撐　　除了租戶結構，NBF還特別關注提高客戶的滿意度，從而進一步提高出租率。下面做詳細介紹：　　一、注重客戶滿意度調研，及時反饋和提升　　在客戶的滿意度和出租率上，公司會通過為租戶提供他們喜歡的優質辦公樓，來與租戶建立長期的信任關系。NBF主要通過建立PDCA（策劃-實施-檢查-改進）管理循環方法，來提高管理和運營的質量，從而提高客戶的滿意度。這種方式主要是：　　P：為每棟辦公樓制定執行方案；　　D：方案的執行，并將結果反饋給租戶；　　C：年度客戶滿意度的調研（包括租戶和辦公室員工兩個方面）；　　A：確定每處辦公樓的提升方案。　　這個過程是一個循環的過程，通過及時的客戶滿意度調研，不斷的收集租戶和辦公室職員的改進意見。然后公司會積極對這些需求和改進意見進行分析，看公司可以從哪些點有對應的進行各方面的提升，進一步提升辦公樓的品質。而這種良好租戶關系的建立，也會進一步幫助提高客戶滿意度，從而自然而然的提升了出租率。　　從整體的客戶滿意度的調研來看，不管是從租戶（對外事務經理）的角度還是從辦公室職員的角度，2010年至2016年的客戶滿意度呈直線上升的趨勢，這也是穩定出租率的助力劑。　　二、各種各樣的活動，增加客戶粘性和體驗感　　除了對客戶滿意度的調研外，NBF為了給辦公室職員更好的體驗感，進一步增加客戶粘性，公司會定期舉辦各種各樣的活動，以及準備一些貼心的服務。　　在各種活動上看，比如在7月份時有些辦公樓門口免費發放小禮品的活動，在11月和12月份時舉辦的午間音樂會活動，在12月份圣誕樹裝扮布置和免費發放圣誕賀卡的活動等。NBF舉辦的這些活動除了讓辦公樓整體的氛圍更好之外，也進一步增進了辦公職員彼此之間的交流，從而提升了客戶粘性。　　NBF也會定期組織一些災難演習的活動，幫助辦公樓的員工熟悉逃生路線，也會教一些基本的救護知識。這些活動保證當災難發生時，職員們可以快速的逃生和進行及時的緊急救護，讓傷亡最小化。　　除此之外，NBF還有一些貼心的小細節設計，比如公司會在辦公樓門口統一擺放一些雨傘，當下雨時沒帶傘的員工可以免費租用。公司的這種對員工小細節的關懷，讓員工的整體體驗感和滿意度上升，從而促進租戶延長租約，提高出租率。

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