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海銀財富:新租房時代來臨,長租公寓或將成為“新寵”
2018.3.13

文章来源:http://www.senn.com.cn/ppzx/2018/03/09/237800.html

“長租公寓”,又名“白領公寓”,“單身合租公寓”,是近幾年房地產三級市場一個新興的行業,是將業主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。在房地產市場經歷了多年嚴厲調控后,“房住不炒”、“租購并舉”的提出,為樓市回歸理性提供了更有利的條件,也為長租公寓這一市場化租賃住房產品培育了良好的發展環境。海銀財富管理有限公司(以下簡稱“海銀財富”)預測,我國或將快速進入新“租房時代”。2017年是長租公寓“萬眾矚目”的一年。海銀財富針對長租公寓做了一份專題研究報告,報告中對長租公寓的運營模式、利好因素以及盈利能力等進行了分析。現在,“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。海銀財富認為,長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分散式”兩種,二者各有優缺點,就二者共性而言,空置率、續租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。海銀財富分析,集中式運用較為傳統的商業地產運作模式,以獨棟商業樓宇為運作標的,包租后進行改造升級。而分散式長租公寓模式起步則較晚,其房源來自分散的房東,通過房屋包租經營,標準化的服務與改造,提供全新的租住體驗,其挑戰在于對公寓的管理與社群運營。針對長租公寓面臨的利好因素,海銀財富認為主要包括下面五個方面:一、國家與地方政府政策支持,發展“住房租賃”市場成為共識;海銀財富分析,十九大和中央經濟工作會議均明確指出要發展住房租賃市場特別是長期租賃。而具體到各地方政府,也陸續出臺租售同權等鼓勵發展租賃市場的各種政策。可見,隨著國家政策的強力推動,租售并舉的發展方向已成必然。一、人才向一線及核心二線城市集聚;海銀財富分析,根據“城市數據團”的統計,東部沿海發達省市呈現明顯的人口凈流入,而中、西部人口大省(尤其是河南、安徽、湖北、湖南、江西、貴州、廣西、四川)及東北部則呈現明顯的人口凈流出。海銀財富分析,在北上廣深、杭州、蘇州、武漢、南京、成都、西安等一線或區域核心城市,是人才最為青睞的求職城市,人口凈流入的現象更明顯。對于長租公寓而言,人才向特定區域的集聚,恰好創造了其發展的空間。二、房價高企之下,租房成為現實選擇;根據智聯招聘《2017年春季求職期各城市平均薪酬報告》,主要一、二線城市薪酬水平在5900-10000元/月區間,北上深廣位列前四。而通過查閱搜房網,2017年7月各城市二手房成交均價在7300-61000元/平方米區間,各城市差異較大,北上深廈廣均價都在30000元/平方米,北京最高達60349元每平方米,上海和深圳均月為54000每平方米。海銀財富分析,從房價與月收入的比值來看,廈門、深圳、北京均高于6倍,上海5.6倍,天津4.1倍,廣州、杭州、南京、福州均高于3.5倍,蘇州、武漢、合肥、寧波均高于2倍.海銀財富分析,這意味著在北京,深圳,即使月收入百分之百儲蓄起來,需要六個月才能買到一平米。若只有30%儲蓄起來,則需20個月,而要積攢購房首付,則要更是遙遙無期。更何況在職業發展初期,年輕白領大多是“月光族”,因此在高企的房價之下,租房是上班族在一、二線核心城市最為實際的選擇。四、樓市調控之后,出租需求增加;海銀財富分析,在樓市調控不斷升級的背景下,主要城市住宅成交量大幅放緩,以上海為例,在樓市限購、限貸影響之下,成交下行的同時,住宅掛牌出租的量在不斷上升,即出租房源在擴張,給長租公寓發展提供了空間。五、年輕一代消費觀念的轉變;擁有個性化裝修、拎包入住便捷的長租公寓,盡管租金相較于普通住宅高出30%-50%,但依然贏得了眾多城市白領的青睞,給80后、90后帶來更好的生活體驗。最后,海銀財富分析,短期來看,長租公寓領域并不是一個盈利空間很豐厚的行業,盈利周期比較長。但后期,隨著行業規模的擴大,盈利空間就會越來越大。海銀財富分析,目前,我國長租公寓仍處于“嬰兒學步”期,未來將是機遇與挑戰并存。隨著頂層設計的逐步完善、政策利好的不斷釋放、房產企業的轉型升級,長租公寓的春天即將到來。

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